【ダブルローン】マンション買い替え体験談

ダブルローンを組んで マンションの買い替えをしました。

もちろん初めてのことです。

そこで実際に経験したことを書いていこうと思います。

これから買い替えを考えている方の参考に、少しでもなれればいいなと思っています。

マンション買い替えの方法

マンションを売却し新しく買い替えを考え始めた時、どうやって買い替えればよいのか全くわかりませんでした。

そこで私たちがとったマンション買い替え方法は、売却と購入を完全に分けて考える事でした。

売却が先に進んでもいいし(もちろんそれが理想でした)、購入が先に進んでもいいと思って買い替えを進める事で気持ちがとても楽になりました。

所謂、買い先行での買い替えです。

住宅ローンが残っていても買い替えは可能か

住宅ローンが残っていても買い替えは可能です。

マンションを売却するときに、残っている住宅ローンを完済すればいいのです。

売却する際に、抵当権を買主名義に変える必要がありますから、引き渡しの当日に売却代金をローン返済口座に入金してもらう事で完済します。

売却代金だけでは完済できない場合は、あらかじめ差額を入金しておく必要があります。

ダブルローン を組んで買い先行で買い替える

マンション買い替えで、買う事を先にするために重要な事は資金をどうするかです。

私たちは売却代金で住宅ローンを完済して、その残額で買えるくらいのマンションを探していました。

売却の目処が立っていれば、売却代金の入金日に買い替え先に支払う事で新たな住宅ローンを組む事なく買い替えられます。

しかし、買う事を先にするとなると、また新たな住宅ローン(ダブルローン )を組むしかありませんでした。

買い替えのローンは他にも方法があるのかもしれませんが、全く知識のない私たちは他の方法が分かりませんでした。

*新たな住宅ローンを組む事で住宅借入金等特別控除の特例を利用する事を考えている方は、
マンション売却と税金についても是非ご覧ください。

フラット35ならダブルローンが組める

フラット35なら審査が通りやすいです。

通常の審査基準ですと、年収により返済比率が決まっています。

現在住んでいるマンションの住宅ローンを組んでいる場合は、新たな住宅ローンを組むと、この返済比率をオーバーしてしまう方が多いと思います。

私たちの場合もそうでした。

かなりギリギリの比率でローンを組んでいましたから。

しかし、フラット35ならば、今現在住んでいるマンションの住宅ローンを返済比率に加えないで審査してもらう事が可能です。

つまり、新しく組む住宅ローンの年間の返済額が、この年収による返済比率内に収まっていればいい訳です。

私たちは、このフラット35を利用して、今回も返済比率ギリギリの金額まで借りる事が出来ました。

ローンを組む条件を読んでいると、本当に審査が通るのか?と不安になりましたが、大丈夫でした。

これからダブルローン を検討されている方がいましたら、フラット35を考えてみるといいと思います。

ただし、すでに住宅ローンを組んでいるマンションを売る事が決まっている、または売りに出しているという証明が必要でした。

私たちの場合は、不動産会社との媒介契約書のコピーを提出しましたが、すでに売買契約まで進んでいるのであれば、売買契約書のコピーを添付します。

フラット35の仮審査についてと本審査に必要な書類などはこの後書きます。

不動産会社を通して仮審査を依頼する

買い替え先のマンションを見に行き、そのマンションを扱っている不動産会社を通してフラット35の仮審査を依頼しました。

その時は、まだこのマンションを購入するかどうかは決まっていませんでした。

興味はあったものの、他に見に行きたい物件もありました。

それに、マンション売却の目処がまったくついていなかったので、買えるかどうかも分かりません。

もし、ダブルローン が組めるのならば、先に購入する事も考えられますが、ダブルローン を組めなければ、今のマンションが売れて住宅ローンを完済するまでは話が進まないのです。

その事を不動産会社に話したところ、仮審査だけ出してみましょうか?と言ってくれました。

それまでは、金融機関に直接相談に行って、ダブルローン が組めるかどうか確認しなければならないと思っていました。

そこで、ダブルローン の仮審査が通ったとしても購入するかどうかは分からないという事を了承していただいた上で、不動産会社を通して依頼しました。

仮審査の結果はOKでしたが、その物件は購入しなかったので、結果的に購入することにした物件を扱っている不動産会社を通して改めて仮審査を依頼することになりました。

フラット35以外の金融機関へも仮審査を依頼

実際に私たちの場合は、フラット35を扱っている金融機関1行と、他の金融機関7行くらいに仮審査に出してもらいました。

自分自身でそれだけの数の金融機関に審査を出すのは、結構大変な事だと思います。

しかも、審査が通るかどうか分からない状態であれば、審査に落ちるたびに”買えないんじゃないか”と落ち込む事が目に見えていました。

その点、不動産会社の方にまとめてお願いできるのはとても助かりました。

審査に必要な書類に関しても、それぞれの金融機関ごとに記入する必要はなく、提出書類も金融機関分用意しなくて大丈夫でした。

なぜ他の金融機関にも仮審査を依頼したか

フラット35以外にも7行くらいの金融機関に審査を依頼した理由は、

他の金融機関でもフラット35と同じように、現在組んでいる住宅ローンを返済比率に含めないで審査してくれるかもしれないという話を聞いたからです。

ただ、最初から7行に出すつもりではなく、結果として7行くらいに打診してもらったという感じです。

結果は、フラット35だけ仮審査が通りました。

審査に落ちた金融機関については、年収や年齢の事が原因であった場合もありました。

私たちの方から、どこの金融機関に仮審査を出して欲しいと言った訳ではなかったので、7行くらいという曖昧な言い方になってしまいましたが、結果については次のように説明を受けました。

  • A・B・C・D金融機関はダメでした(特に理由の説明はなし)
  • E金融機関は〇〇円までならば、仮審査しますとの事でした(希望額より少ない金額であれば仮審査は可能)
  • F金融機関は年齢的に難しいという回答がありました
  • G金融機関は会社の雇用契約書を出してくれれば仮審査しますとの事でした

この回答は、仮審査を出す際に担当者が先に確認してくれた事でした。

つまり、仮審査をしてもいいと言ってくれた金融機関は2行だけで、他は全て審査基準に満たなかったのでしょう。

申請する前に断られた感じです。

この2行のうち、希望額どおりで仮審査してくれそうなG金融機関のみ依頼してもらいました。

しかし、結果的には残念でした。

私たちの場合は、年齢的な事もあったと思いますので、実際にはフラット35以外の金融機関でもダブルローン を組むことは出来るかもしれません。

フラット35+他のローンで100%借りる

フラット35は物件価格の90%まで借りる事が可能です。

逆に言えば、残りの10%は用意しなくてはならない事になります。

しかし、窓口になっている金融機関でその10%分のローンを別に借りる事が出来る場合もあります。

金利はちょっとお高めで、私たちは現在、年率1.992%で借りています。(2019年8月現在)

私たちの場合は、返済比率の問題で100%までは借りる事は出来ませんでしたが、98%くらいまで借りる事が出来ました。

金利が高いのでおすすめは出来ませんが、10%分の資金を用意する事が難しい場合は検討されるといいと思います。

ただ、金融機関によって異なるかもしれませんが、このローンを組む際に、この銀行の第2抵当権を設定する必要がありました。

つまり、完済した時にこちらの抹消手続きも必要になります。

私たちは、売却が成立したら、先にこの10%分のローンを全額返済するつもりでしたので、すぐに抹消の手続きを行う事になりました。

ちなみに抵当権の抹消手続きは自分で行う事も可能ですが、私たちは司法書士へお願いしましたので、15,000円くらいかかりました。

フラット35の仮審査

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している住宅ローンです。

フラット35を取り扱っている金融機関が窓口となり、審査を行っています。

審査に関しては、最終的には住宅金融支援機構がOKを出してくれるかどうかになります。

仮審査の段階では、窓口の金融機関から住宅金融支援機構まで上げて審査をする場合と、住宅金融支援機構まで上げずに金融機関のみで仮審査をする場合があり、窓口になっている金融機関により異なります。

私たちは、2箇所の不動産会社を通してフラット35の仮審査を申し込みましたので、それぞれ申し込んだ金融機関が異なり、仮審査方法は1箇所は前者、もう1箇所は後者でした。

1箇所目では、住宅金融支援機構まで上げて仮審査をしてくれ、結果はOKでした。

しかし、2箇所目は住宅金融支援機構まで上げずに仮審査をする金融機関でしたので、年齢的に厳しかった事もあり、結論は「留保」という回答でした。

つまり、最終的に本審査で住宅金融支援機構がOKならばOKということで、金融機関の方では判断できないという感じでした。

フラット35の本審査に必要な書類

正式な申し込みをするにあたり提出した書類です。

主人は給料収入の他に年金収入もありましたので、以下のような書類が必要でした。

  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 確定申告書の写し(直近2年分)
  • 納税証明書 その1、その2(直近2年分)
  • 年金の源泉徴収票(直近2年分)
  • 現在住宅ローンを組んでいるマンションの売却に関する媒介契約書

確定申告書の写しについては、紛失してしまった場合は、税務署で開示請求できます。

開示請求とは、提出した確定申告書のコピーをもらう事ですが、その場ではもらう事ができません。

少し時間がかかりますが、私たちの時は1週間ほどでもらう事が出来ました。

請求する時期によっては、もっと時間がかかるかと思います。

(国税庁のHPでは、開示の決定は原則として30日以内に行われ、通知されると書いてあります。)

ダブルローン を組んで先に買うメリット

マンションの買い替えを決めたら、まず、売る方を先にするか買う方を先にするかを決めなくてはなりません。

ネットで買い替えについて検索すると、どちらを先にするか、それぞれのメリット・デメリットが書かれていると思います。

私もそういった記事をたくさん読みました。

そして、結果的にはダブルローン を組んで買うことを先にすると決めたのですが、私たちが実際に感じたメリットはこんな感じです。

  • 気に入った物件が見つかったら、すぐに申し込める
  • 落ち着いて売却について考えられる(不動産会社選び・販売価格など)
  • 早く売れないかとイライラする事が少ない
  • 新しい家の準備を進められる(家具の購入・引越業者への依頼など)

メリットの方はかなりあったと思います。

では、もう少し具体的に書きます。

まずは逆に、売ることを先にした場合のデメリットを考えると、買うことを先にするメリットがわかりやすくなります。

売りを先にすると、売れなければ買えないということになります。

この場合の売りを先にするというのは、売りに出すのを先にするという意味ではありません。

売れてから買うということです。

そうすると、早く売りたい、早く売れなければ新居を決められないとなります。

そういう気持ちにならず、焦らずに売却活動をしながら新居を探せるのが最大のメリットです。

例えば、是非買いたいと思う部屋が見つかっても、売れるのを待っている間に、その部屋が売れてしまうかもしれません。

また、売れた時に買いたい部屋がなかったら、とりあえず、どこかに引っ越しをして買主さんに引き渡さなくてはならなくなります。

買うことを先と決めていれば、申込から契約、家具選びなど、どんどん新しい家の事を進めていけます。

そして、新居のことを切り離して考えられる事で、落ち着いて売却について考える事ができ訳です。

売却について考える事とは、どこの不動産会社に依頼するかや販売価格などです。

不動産会社は、一度契約を交わしたところに売れるまで依頼しなくてはならない訳ではありません。

契約期間が過ぎれば(どこも同じかはわかりませんが、私たちは3ヶ月でした)、その後は延長もできますし、他の会社に依頼する事もできます。

販売価格についても、もちろん見直せます。

ダブルローンを組んで先に買うデメリット

私たちが思うデメリットは、これだけです。

  • 支払いが大変だという事

ダブルローンを組むということは、文字通り2つのローンを払っていくという事で、経済的な負担になります。

買うことを先にすると決めた事は、実際にいくらで売れるか分からない状態で、新しいローンを組む事になりますから、それなりの覚悟と、もちろん資金が必要になります。

そのほか大切な事

ダブルローン以外の方法も知っておく

私たちがダブルローン を選んだ理由は、他の方法を知らなかったという事でもあります。

ダブルローン を組む、または売れるまで待つの2択だと思っていました。

しかし、他にもリスクの少ない買い替えの方法はあったと思います。

もっとたくさんの不動産会社から話を聞くべきでした。

不動産会社によっては、一定期間売れなかった時のための買取保証や、直接買取なども行なっているところがあります。

つまり、もっとマンションを売却するにあたり、多くの不動産会社に査定を出し買い替えについての相談をしてみればよかったと思っています。

結果的には、無事に売却も決まり買い替えは終わりましたが、当時は最後まで何があるか分からないという不安もありました。

ダブルローンを組む前に確認しておく事

次の2つの事を私たちは確認しておきました。

とても大切な事です。

  1. 最低いくらで売れるか
  2. 最長いつまでダブルローンを払えるか

売れる価格によって、買える価格も変わってくると思います。

売りに出した当初は、査定依頼をしたのが2社だけという事もあり、いくらで売れるかどころか相場もきちんと把握していませんでした。

その後、買い替え先の購入にあたり、なかなか売れなかった場合のために契約している不動産会社を通して、直接買い取ってもらえる業者さんにも査定額を聞いてもらっていたのです。

その事によって最低価格を把握しているつもりでした。

しかし、仲介を依頼している不動産会社を通しての査定だけだと、それが本当の最低価格かどうかは正直なとこと分かりませんでした。

不動産会社との契約前であれば、もっと多く査定依頼したと思うのですが、あまり調べずにすぐに契約してしまった事をちょっと後悔しています。

二重でローンを組むという事は、これも私たちの場合はですが、預金を切り崩しながら払っていくという事でした。

ですから、売れるまで気長にローンを二重で払っていこうなんて事はできません。

いつまで払えるかを計算して、その期間内に売れなければ最低価格で売るつもりでした。

いくらで売れるのかを正確に把握して、ダブルローン を組む期間を決めておく事がとても大切だと思っています。

ダブルローン のリスクをしっかり理解する

ダブルローンを組む事はとてもリスクがあります。

おすすめですよ、とは決して言えません。

例えば、売りに出している物件が売れる状態でなくなった場合は、最低価格どころの話ではありません。

そのマンションで事故があったり、天災によって売れなくなることも考えられます。

私たちももちろん、そういった場合は大変な事になるという覚悟の上で、ローンを組みました。

ですので、こういった方法での買い替えもあるという1つの参考にしていただければと思っています。

そのほかマンション売却の流れについてもよかったらご覧ください。

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